Wir haben eine Erbengemeinschaft begleitet, die eine Wohnung in genau dieser Situation verkaufen wollte. Die Unterlagen waren das eine Problem. Das andere war der Preis. Eine Erbin bestand auf einer Summe, die der Markt zu diesem Zeitpunkt schlicht nicht hergab. Wir haben ihr anhand konkreter Vergleichsobjekte gezeigt, dass dieser Preis nicht erzielbar war. Sie blieb bei ihrer Vorstellung. Die Wohnung stand über ein Jahr leer. Am Ende musste die Erbengemeinschaft vermieten. Und mit einem Mieter in der Wohnung war ein Verkauf auf Jahre blockiert.
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Immobilie privat verkaufen: Fahrplan in 4 Phasen
Das Inserat ist schnell online. Was dann kommt, überrascht viele.
Dienstag, 19 Uhr. Das Exposé ist hochgeladen, die Fotos sind ordentlich, der Preis fühlt sich gut an. Mittwochmorgen: 14 Anfragen. Freitag: drei Besichtigungen vereinbart. So weit, so gut.
Dann ruft die Bank des ersten Interessenten an. Sie braucht den Energieausweis, den aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung und das letzte Protokoll der Eigentümerversammlung. Der Energieausweis ist abgelaufen. Die Teilungserklärung liegt irgendwo im Keller. Der Grundbuchauszug muss beim Amtsgericht beantragt werden – Bearbeitungszeit: mehrere Wochen.
Genau hier scheitern die meisten Privatverkäufe. Nicht am Verkaufen selbst, sondern an einem Preis, der nicht zum Markt passt, und an Unterlagen, die fehlen, wenn die Käuferbank sie braucht. Dieser Fahrplan zeigt Ihnen, wie Sie beides vermeiden.
Phase 1: Vorbereitung – Marktwert, Steuern, Zeitplan
Der häufigste Fehler beim privaten Immobilienverkauf: Der Preis entsteht im Kopf, nicht am Markt. Pasing ist nicht Schwabing. Eine Erdgeschosswohnung in Gröbenzell hat eine andere Käufergruppe als eine Dachgeschosswohnung in Bogenhausen. Der Marktwert hängt von der Mikrolage ab – nicht von dem, was der Nachbar gehört hat, und nicht von dem, was sich emotional richtig anfühlt.
Die Geschichte der Erbengemeinschaft ist kein Einzelfall. Ein falscher Startpreis kostet nicht nur Zeit. Er kann die Verkaufsoption dauerhaft zunichtemachen.
Was Sie in dieser Phase klären sollten:
- Vergleichspreise auf Basis tatsächlich erzielter Verkaufspreise recherchieren (nicht nur Angebotspreise auf Portalen)
- Spekulationssteuer prüfen: Steuerfrei ist der Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) oder bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren – lassen Sie das steuerlich prüfen
- Laufende Finanzierungen klären: Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung? Ab wann ist eine lastenfreie Übergabe möglich?
- Realistischen Zeitplan aufstellen: Je nach Lage und Objekt dauert ein Privatverkauf in München und Umgebung zwischen drei und zwölf Monaten
Ein Zeitplan ist kein Luxus, sondern ein Schutz. Wer unter Zeitdruck verkauft, verhandelt schlechter.
➜ Vertiefung in Teil 2 der Serie: Was ist meine Immobilie wert? So ermitteln Sie den realistischen Verkaufspreis
Phase 2: Unterlagen – der meist unterschätzte Schritt
Ämter arbeiten nicht im Wochenrhythmus. Wer die Unterlagen erst zusammensucht, wenn ein Interessent ernsthaft ist, verliert Zeit und Vertrauen. Beantragen Sie alles frühzeitig.
Die wichtigsten Dokumente für den Verkauf einer Eigentumswohnung in München:
- Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt zum Notartermin)
- Flurkarte/Lageplan (ebenfalls maximal drei Monate alt)
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Letzte drei Protokolle der Eigentümerversammlung
- Aktuelle Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- Energieausweis (gültig, nicht abgelaufen)
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Beim freistehenden Haus kommen Baugenehmigung, Baupläne und ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis hinzu.
Energieausweis: Pflichtangaben im Exposé
Bereits in jeder Immobilienanzeige müssen laut § 87 GEG fünf Angaben aus dem Energieausweis enthalten sein: Ausweistyp, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Vorlegen müssen Sie den Ausweis spätestens bei der Besichtigung.
Ein abgelaufener Energieausweis ist dabei kein Kavaliersdelikt. Er stoppt den Verkaufsprozess genau dann, wenn er Fahrt aufgenommen hat.
Phase 3: Vermarktung – Fotos, Exposé, Besichtigungen
Ein Exposé, das funktioniert, besteht aus drei Dingen: guten Fotos, ehrlichen Texten und vollständigen Pflichtangaben. Professionelle Fotos sind keine Frage des Budgets, sondern der Sorgfalt. Smartphone-Bilder bei schlechtem Licht kosten Sie Interessenten, bevor diese den Preis gelesen haben.
Was ein gutes Exposé enthält:
- Alle fünf Energieausweis-Pflichtangaben (siehe Phase 2)
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung (nicht nach Gefühl)
- Grundriss in lesbarer Qualität
- Klare Beschreibung von Lage, Ausstattung und Zustand – ohne Schönfärberei
- Kaufpreis und Nebenkosten für den Käufer transparent aufgeführt
Besichtigungen bündeln, nicht einzeln vergeben. Offene Besichtigungstermine an einem Nachmittag mit mehreren Interessenten gleichzeitig erzeugen eine natürliche Nachfragesituation, ohne Druck auszuüben. Außerdem schützen sie Ihre Zeit.
Setzen Sie bei der Vermarktung auf die großen Immobilienportale (ImmobilienScout24, Immowelt) für maximale Reichweite. Ergänzend lohnen sich Social-Media-Kanäle, besonders für Objekte mit besonderem Charakter.
Phase 4: Abschluss – Bonität, Verhandlung, Notar, Übergabe
Ein Kaufangebot ist kein Kaufvertrag. Bevor Sie verhandeln, prüfen Sie die Bonität des Interessenten. Bitten Sie um eine aktuelle Finanzierungsbestätigung der Bank. Ein Käufer ohne gesicherte Finanzierung kostet Sie Wochen.
Was beim Abschluss zählt:
- Definieren Sie Ihre Untergrenze vorab – und halten Sie daran fest
- Verhandeln Sie sachlich auf Basis von Vergleichsobjekten, nicht auf Basis von Emotionen
- Reservierungsgebühren sind rechtlich angreifbar (BGH-Rechtsprechung) – verlassen Sie sich nicht darauf
- Der Kaufpreis wird erst fällig, nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alte Grundschulden gelöscht oder deren Löschungsfreigabe vorliegt und – sofern erforderlich – die Verwalterzustimmung erteilt ist
- Verbindlich wird der Kauf erst beim Notar (§ 311b BGB) – kein mündliches Versprechen ersetzt die notarielle Beurkundung
- Planen Sie das Übergabeprotokoll sorgfältig: Zählerstände, Schlüssel
Die Untergrenze, die Sie vorab festlegen, ist dabei mehr als eine Zahl. Sie ist der Schutz davor, unter dem Druck eines langen Prozesses Entscheidungen zu treffen, die Sie später bereuen.
Die drei häufigsten Stolpersteine beim Privatverkauf
1. Wunschpreis statt Marktwert
Der Preis, den Sie sich vorstellen, und der Preis, den der Markt zahlt, liegen häufig auseinander. Ein zu hoch angesetzter Preis führt zu wenig Resonanz, langen Leerstandszeiten und am Ende zu Preissenkungen, die das Objekt in ein schlechtes Licht rücken. Im schlimmsten Fall blockiert er die Verkaufsoption für Jahre – wie bei der Erbengemeinschaft, deren Wohnung nach über einem Jahr Leerstand vermietet werden musste und danach auf absehbare Zeit nicht mehr verkäuflich war.
2. Unvollständige Unterlagen
Fehlt ein Dokument, wenn die Käuferbank es braucht, verzögert sich der Abschluss. Im schlimmsten Fall zieht der Käufer zurück. Unterlagen früh beantragen ist keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Teil des Prozesses.
3. Falsche Reihenfolge
Wer zuerst das Inserat schaltet und dann die Unterlagen zusammensucht, arbeitet rückwärts. Vorbereitung und Unterlagen kommen vor der Vermarktung – nicht parallel dazu.
Wann lohnt ein Makler – und wann nicht?
Ein Makler lohnt sich nicht automatisch. Wer Zeit hat, die Materie kennt, emotional Abstand zur Immobilie halten kann und bereit ist, sich durch Ämterwege und Verhandlungen zu arbeiten, kann eine Immobilie privat verkaufen.
Sinnvoll ist professionelle Unterstützung dann, wenn:
- die Mikrolage und der Marktwert schwer einzuschätzen sind
- die Lebenssituation wenig Zeit lässt (Beruf, Pflege, Entfernung zur Immobilie)
- die Situation emotional belastet ist (Scheidung, Erbstreit, Pflegefall)
- Käuferqualifizierung und Verhandlung Erfahrung erfordern, die noch nicht vorhanden ist
Die Erbengemeinschaft, von der wir am Anfang berichtet haben, hatte all das: Emotionen, Uneinigkeit, einen Markt, der kein Entgegenkommen kannte. Was fehlte, war ein gemeinsames Verständnis davon, was der Markt tatsächlich trägt. Fundierte Marktkenntnis für Ihre Entscheidung – das ist es, was wir in einem ersten Gespräch einbringen können.
Ein Beispiel dafür, was professionelle Unterstützung praktisch bedeutet: Weil Verkäufe in der Vergangenheit immer wieder daran scheiterten, dass Kaufinteressenten anderswo eine Immobilie fanden, bei der alle Unterlagen griffbereit waren – und die dann schneller zum Abschluss kam –, lassen wir uns heute vom Eigentümer eine Vollmacht geben und besorgen sämtliche Unterlagen selbständig bei den Ämtern. Das spart Ihnen Zeit und Nerven, und wir stellen sicher, dass der Verkauf nicht an den Unterlagen scheitert.
„Höbel Immobilien war mit Abstand die Beste. Frau Jung war jederzeit erreichbar, Fragen wurden
sofort beantwortet.“
— Boris S., Verkäufer (Google-Bewertung)
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Wie lange dauert ein Privatverkauf einer Immobilie in München?
Je nach Lage, Objekt und Marktsituation dauert ein Privatverkauf in München und Umgebung zwischen drei und zwölf Monaten. Ein realistischer Kaufpreis und vollständige Unterlagen von Beginn an verkürzen die Dauer deutlich.
Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich ohne Makler verkaufe?
Zu den wichtigsten Dokumenten gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung sowie bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Eigentümerversammlungsprotokolle und Hausgeldabrechnungen. Grundbuchauszug und Flurkarte dürfen zum Notartermin maximal drei Monate alt sein.
Muss der Energieausweis bereits im Inserat angegeben werden?
Ja. Laut § 87 GEG müssen fünf Pflichtangaben aus dem Energieausweis bereits in jeder Immobilienanzeige stehen – spätestens zur ersten Besichtigung: Ausweistyp, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.
Wann fällt beim Hausverkauf in München Spekulationssteuer an?
Steuerfrei ist der Verkauf nach mehr als zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) oder wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt wurde. Da individuelle Umstände entscheidend sind, sollten Sie das unbedingt steuerlich prüfen lassen.
Wann wird der Kaufpreis beim Immobilienverkauf tatsächlich fällig?
Der Kaufpreis wird erst fällig, nachdem die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alte Grundschulden gelöscht oder deren Löschungsfreigabe erteilt wurde und – sofern notwendig – die Verwalterzustimmung vorliegt. Verbindlich wird der Kauf ausschließlich durch notarielle Beurkundung (§ 311b BGB).
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für steuerliche und rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.