Ein Eigentümer kam zu uns mit einer klaren Vorstellung: Er wollte mehr für seine Wohnung, als wir für realistisch hielten. Auf seinen ausdrücklichen Wunsch boten wir die Wohnung zu seinem Wunschpreis an. Ich wusste in diesem Moment, dass wir sie zu diesem Preis nicht verkaufen würden – und hoffte, dass er irgendwann unserer Empfehlung doch noch folgen würde. Es kam, wie wir es vorhergesagt hatten: kein Käufer. Was ihn schließlich überzeugte, waren keine Argumente, sondern Fakten: konkrete Vergleichsobjekte, die zeigten, was der Markt tatsächlich hergibt. Als er einwilligte, den von uns ermittelten Preis anzusetzen, war die Wohnung in kürzester Zeit verkauft.
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Was ist meine Immobilie wert? So ermitteln Sie den realistischen Verkaufspreis
Kaum eine Frage beschäftigt Eigentümer vor einem Verkauf so intensiv wie diese: Was ist meine Immobilie eigentlich wert? Und fast immer kommt kurz danach die Nachbarschafts-Anekdote: „Der nebenan hat doch neulich so viel bekommen – dann kann ich das auch ansetzen.“ Das klingt plausibel. Ist es aber nicht.
Dieser Ratgeber ist Teil 2 unserer Serie „Privatverkauf in München“. In Teil 1 haben wir den Fahrplan in vier Phasen beschrieben. Hier geht es um das Fundament: die realistische Preisfindung. Denn wer den Preis vom Wunsch her denkt, verliert doppelt – erst Zeit, dann Geld.
Wunschpreis vs. Verkehrswert: Ein wichtiger Unterschied
Der Wunschpreis ist das, was Sie sich vorstellen. Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – ist das, was ein informierter Käufer auf dem freien Markt tatsächlich zu zahlen bereit ist. Beide Zahlen liegen häufig auseinander, manchmal deutlich.
Der Markt bezahlt keine Erinnerungen. Er bezahlt keine aufwendige Renovierung aus dem Jahr 2008 in voller Höhe, wenn der Käufer sie heute anders bewertet. Und er bezahlt nicht den Preis, den Ihr Nachbar erzielt hat – weil Ihr Nachbar vielleicht eine andere Etage, einen anderen Grundriss oder eine andere Ausrichtung hatte.
Pasing ist nicht Schwabing. Und selbst innerhalb eines Stadtteils können zwei Straßen einen spürbaren Preisunterschied bedeuten. Die Mikrolage entscheidet: Nähe zu S-Bahn, Schulen, Grünflächen, Lärmpegel, Nachbarschaft. Was auf dem Papier nach demselben Stadtteil aussieht, kann am Markt ganz unterschiedlich bewertet werden.
So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie
Angebotspreise auf Portalen sind keine Verkaufspreise
Wenn Sie auf ImmobilienScout24 oder vergleichbaren Plattformen stöbern, sehen Sie Angebotspreise – also das, was Verkäufer sich wünschen. Ob diese Preise tatsächlich erzielt wurden, steht dort nicht. Zwischen Angebotspreis und tatsächlich erzieltem Kaufpreis klafft aber häufig eine Lücke – je nach Marktlage mal größer, mal kleiner.
Wer wissen möchte, was Immobilien in München wirklich kosten, kommt an einer Quelle nicht vorbei: dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Er sammelt alle beurkundeten Kaufverträge in einer Kaufpreissammlung und veröffentlicht regelmäßig Marktberichte. Diese Daten sind nicht vollständig öffentlich, aber Fachleute und Sachverständige nutzen sie als belastbare Grundlage.
Die drei anerkannten Wertermittlungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte in derselben Lage abgeleitet. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist das die gängigste Methode – und die marktnächste.
- Ertragswertverfahren: Relevant bei vermieteten Objekten und Kapitalanlagen. Hier steht der nachhaltig erzielbare Mietertrag im Mittelpunkt.
- Sachwertverfahren: Orientiert sich am Substanzwert des Gebäudes. Wird häufig bei Spezialimmobilien oder ergänzend eingesetzt.
Für den Privatverkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses in München steht das Vergleichswertverfahren klar im Vordergrund. Was zählt, ist der Markt – nicht der Bauwert.
Online-Bewertungsrechner: Orientierung, kein Ersatz
Online-Tools zur Immobilienbewertung haben ihren Platz. Sie liefern eine erste Größenordnung und helfen, sich zu orientieren. Aber sie kennen weder den Zustand Ihres Badezimmers noch den Ausblick aus dem Wohnzimmer, weder die Qualität der Hausverwaltung noch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung. Sie arbeiten mit Durchschnittswerten für Postleitzahlen – nicht mit der Mikrolage Ihrer Straße.
Als Einstieg sind sie sinnvoll. Als Grundlage für eine Preisverhandlung mit einem Käufer reichen sie nicht.
Die wichtigsten Werttreiber Ihrer Immobilie
Diese Faktoren beeinflussen den Marktwert am stärksten:
- Mikrolage: Anbindung, Infrastruktur, Lärm, Grünflächen, Nachbarschaft
- Zustand und Modernisierungen: Küche, Bad, Böden, Fenster – idealerweise mit Nachweisen (Rechnungen, Fotos)
- Energieeffizienzklasse: Käufer und vor allem deren Banken schauen hier zunehmend genau hin
- Grundriss und Schnitt: Funktionale, helle Grundrisse erzielen bessere Preise als verwinkelte Raumaufteilungen
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Protokolle der Eigentümerversammlungen – das prüfen Käufer und finanzierende Banken sorgfältig; bei vermieteten Immobilien außerdem ggf. der Mietvertrag
Ein gepflegtes Objekt mit belegten Modernisierungen und einem guten Energieausweis steht im Münchner Markt deutlich besser da als ein vergleichbares Objekt ohne diese Nachweise.
Was passiert, wenn der Startpreis zu hoch ist?
In Teil 1 dieser Serie haben wir kurz von einer Erbengemeinschaft berichtet, deren Wohnung über ein Jahr leer stand – weil der Preis zu hoch angesetzt war und sich kein Käufer fand. Dieses Muster wiederholt sich regelmäßig.
Ein überhöhter Startpreis führt zu wenig Resonanz. Wer das Objekt auf Portalen beobachtet, sieht die lange Standzeit. Irgendwann kommt die Preissenkung – und genau das beschädigt die Wahrnehmung des Objekts. Käufer fragen sich: Was stimmt hier nicht? Dabei stimmt oft gar nichts nicht, außer dass der Preis von Anfang an falsch war.
Verkaufsdauer und Verkaufspreis hängen direkt zusammen. In München und Umgebung dauert ein realistisch bepreister Verkauf je nach Lage und Objekt meist zwischen drei und zwölf Monaten. Wer mit einem marktgerechten Preis startet, hat die besseren Karten.
Gerne ermitteln wir von Höbel Immobilien den marktgerechten Preis für Ihre Immobilie – auf Basis echter Vergleichsobjekte und mit Münchner Marktkenntnis seit 2009, von Bogenhausen bis Aubing, von Pasing bis Schwabing. Wir nehmen uns Zeit für eine umfassende Beratung – ohne Druck und ohne vorab festgelegte Antworten.
Ihre Checkliste für den Verkauf – kostenlos
Sie möchten alle Schritte und Unterlagen schwarz auf weiß? Fordern Sie unsere kostenlose Checkliste „Immobilie verkaufen in München“ an – mit allen vier Phasen und der kompletten Unterlagenliste zum Abhaken. Und wenn Sie bei der Preisfindung eine fundierte zweite Meinung möchten: Wir nehmen uns Zeit für ein unverbindliches Gespräch.
📥 Checkliste kostenlos anfordernFAQ – Häufig gestellte Fragen
Wie finde ich heraus, was meine Immobilie wert ist?
Der verlässlichste Ansatz kombiniert mehrere Quellen: tatsächlich erzielte Vergleichspreise in Ihrer Mikrolage (nicht Angebotspreise auf Portalen), die Marktberichte des Gutachterausschusses und eine fachkundige Einschätzung durch einen erfahrenen Makler oder Sachverständigen. Online-Rechner bieten eine erste Orientierung, ersetzen aber keine echte Marktanalyse.
Sind Online-Bewertungsrechner für Immobilien zuverlässig?
Als grobe Orientierung sind sie nützlich. Sie kennen jedoch weder den genauen Zustand Ihrer Immobilie noch die spezifische Mikrolage Ihrer Straße. Für eine belastbare Preisfindung, auf deren Basis Sie verhandeln, reichen sie allein nicht aus.
Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert am stärksten?
Die Mikrolage steht an erster Stelle: Infrastruktur, Anbindung, Lärmbelastung und Nachbarschaft. Danach folgen Zustand und Modernisierungsstand (mit Nachweisen), Energieeffizienzklasse, Grundriss sowie bei Eigentumswohnungen Hausgeld und Instandhaltungsrücklage.
Woher bekomme ich tatsächlich erzielte Verkaufspreise für München?
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte München sammelt alle beurkundeten Kaufverträge und veröffentlicht regelmäßige Marktberichte. Diese Daten sind die verlässlichste Quelle für real erzielte Preise. Erfahrene Makler und Sachverständige nutzen diese Kaufpreissammlung als Grundlage ihrer Bewertungen.
Was passiert, wenn ich den Verkaufspreis zu hoch ansetze?
Ein überhöhter Startpreis führt zu wenig Resonanz, langer Standzeit und letztlich zu einer Preissenkung. Käufer, die das Objekt über Monate auf Portalen beobachten, werden misstrauisch. Das beschädigt die Wahrnehmung des Objekts – und kostet am Ende mehr, als ein realistischer Preis von Beginn an gekostet hätte.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.